作者 | 曹安潯

沒有意外，開年兩個月，保利發展就超越了碧桂園、萬科，晉身克而瑞房企銷售排行榜第一。顯然，隨著2021年劉平上任董事長，這家央企地產商也迎來了最好的一段時光。

(資料圖片)

3月27日，保利發展發布了《2022-2023房地產行業白皮書》，7年來，這已經成了每年一度業內期待的預言之書。如今，“一哥光環”讓這份白皮書的“含金量”再度提高。

今年，保利又提出了商品房開發正進入“品質時代”，居民“住好房”的需求漸多，這將給開發商帶來巨大的結構性機會。

過去多年，如保利、中海、華潤等央國企恪守財務紀律，常被詬病速度太慢，但隨著三道紅線、兩年大調整洗禮行業，央國企們在銷售榜中逆流而上，成為勢頭最兇猛的一批人，掌握了更多話語權。

未來，開發商要憑審慎的財務管理和多元化、長運營的經營理念賺慢錢了，一個新的時代正在到來。

20萬億的機會

這已是保利連續7年發布《白皮書》了。無論是2017年率先提出房地產進入“峰值時代”，還是2022年指出房地產的“五化”趨勢，保利發展均預判了未來，引領了行業，過去幾年保利不斷突進的排名也驗證了這些判斷。

在過去一年，新房銷售僅實現13.6億平方米，歷史上首次出現負增長，大約40萬人離開了房地產行業，留下的人中也充滿了悲觀氛圍 。

保利沒有這么“喪”。這家公司預言，未來5年，每年新房市場規模將維持10萬億元以上，每年新房及二手房市場規模合計將超20萬億元。

具體到2023年，主要城市的整體市場規模將維持平穩，本輪投機類需求已基本出清，當前規模接近全國房地產市場潛在需求的中樞水平，甚至已經出現一定程度的“超跌”。

并且，市場將由“規模擴張”轉向“高質量發展”，并在內部呈現結構優化的新特征；商品房開發將由“峰值時代”向“品質時代”過渡，品質居住的需求將進一步增長。

從總量看，區域的結構性矛盾逐漸緩解，但房價分化更加明顯。區域經濟和產業發展，是城市分化的核心推手。

其中，綜合實力排名前10%的中國主要城市，常住人口占全國30%左右，經濟總量占全國40%以上，新房規模占全國50%以上，一二手市場合計容量更是達近60%，并且近四年占比仍在不斷提升。

保利發展指出，這些主要城市房地產市場處于成長期，全國樓市將由“全面牛市”轉向“結構性長牛”。

業態供需失衡也在倒逼開發商的產品結構優化。白皮書顯示，全國商辦物業已經超前供應，商辦市場比住宅市場提前四年見頂回落，去化周期不斷延長。

保利發展指出，新增資源應更多用于住宅用地；調整過剩的商業用地，逐步有條件轉為住宅用地，釋放更多優化空間。

更關鍵的是，居住需求正從“有房住”轉向“住好房”，這將帶來巨大的結構性機會、大量的改善性需求。如何更好地發現并滿足這些需求，將是房企接下來要解決的重大課題。

白皮書顯示，以房屋30年生命周期考慮，預計平均每年將產生超過800萬套改善需求。

而活躍的二手房交易將為新房市場輸送改善需求，進一步影響新房、土地市場的穩定，如北京、上海等城市二手房市場規模大、交易活躍，改善客戶的“賣一買一”鏈條順暢，新房市場表現亦較穩定。

保利發展提議，取消“四限”等行政性措施、推廣“帶押過戶”、簡化“連環單”流程等，暢通住房流通體系，推動價格回歸合理，向市場傳遞積極信號。

“開發+運營”并重

保利發展認為，雖然短期內房地產市場筑底仍需時日，但發生系統性金融風險的可能性不大；展望中長期，支撐房地產行業持續向好的基本面沒有改變。

在中國式現代化建設過程中，房地產行業仍將發揮支柱作用。

而在這個行業中的公司，也要隨著時代和市場環境的變化，對自己的發展模式進行調整，適應新的生存法則。

保利發展指出，在房地產的成長期，沒有規模就沒有優勢的房企只有做大規模，才能贏得更多資源。而進入成熟期，企業在達到一定規模后，必須轉向高質量發展，增強核心競爭力，構筑護城河。

這意味著，蒙眼狂奔、單純重開發、重銷售的時代一去不復返了，取而代之的是開發業務和資產運營“雙軌驅動”，向“重運營”、“重體驗”轉變。

白皮書顯示，房企轉型多元化運營已成大勢所趨，應具備資產運營、資本運作等核心能力，在物業、租賃、商業、酒店、文旅、養老、城市更新、公共服務等綜合業態發力。

開發業務上，要從“生產者思維”轉向“客戶思維”，捕捉客戶需求的變化和品質提升的要點，如健康人居、綠色低碳、智能住宅方面。

在財務運營上，企業也要做出改變。

保利發展指出，隨著樓市進入成熟期，“三高”模式已過時，房企應開始“瘦身健體”，即控制負債規模，通過定增、配股等方式優化資本結構，降低資產負債率。

白皮書顯示，我國上市房企的平均資產負債率接近80%，超過日本、美國頭部房企的歷史高點75%、66%。

在區域戰略上，白皮書指出，在這一輪市場調整中，凡是資源分布相對合理、聚焦主要城市的房企，業績都實現快速反彈，而選錯賽道、盲目進入低線城市的房企，后勁越來越弱。

這是一塊不斷擴張的“蛋糕”。保利發展預測道，市場容量將迅速向最有價值的10%城市集中，城市冠軍的資源吸納能力將越來越強，如濱江在杭州、建發在廈門，保利發展在廣州、佛山等多個城市。

以香港為例，1500億的市場容量中，第一名占300億，前十名占據整體容量的百分之七八十。

因此，保利發展建議，房企應多關注一二線城市的發展機會，并提高讀懂城市、認知市場的能力，才有機會成為城市銷售榜前列，從而獲得盡可能多的市場份額。

行業深度調整過后的過渡期，亦是企業彎道超車的好時機，在新的市場格局未定之前，機遇與風險并存，對企業而言，誰能搶得先機，誰就將成為時代的幸運兒，沒有人想要錯過。

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