這兩天我的朋友圈真的要被土拍淹沒了

【資料圖】

從昨天開始上海開啟了為期四天的首輪土拍，19塊地、480多億的起拍金額

極為少見的是這次上海土拍開啟了未拍先火的模式

還沒正式開拍意向房企名單就滿天飛

名單里是誰先不管，單就地塊后面長長的房企名單，這次土拍就有夠載入土拍史冊

昨天第一天土拍結束果不其然，就算是五個小時資料審核這種小插曲對我來說都細節滿滿

今天我們就來稍微認識下這次上海土拍史無前例的熱

01?

還沒見過這么熱的土拍

兩年前土拍規則修改之后，溢價率基本被限定在10%左右

所以看土拍熱不熱，溢價率這件事就沒那么有分量了

取而代之的參拍房企數量倒可能更能說明問題

我記得去年四批次土拍，平均每批次土拍來參拍房企都在二三十家左右

最高的一次應該是去年7月份的二批次土拍，各路房企都饑渴已久，最后來了40多家

但各位知道這次土拍上海土地市場來了多少家房企么

近50多家

這個數字毫無疑問來到2022年以來最高，就算放在以往年份也是無可辯駁的歷史高位

單幅地塊的熱度就更夸張了

我印象里這兩年對房企誘惑力最大的一塊地是去年寶山顧村一塊地

最后拿地企業名字也挺特別，叫佳運置業

確實運氣比較好，從招商、保利、國貿、建發、金茂、大華、中鐵置業等11家房企里順利突圍

而這也是最近兩年房企參拍數量最多的一塊地

但這塊地要是放到這次土拍，10家房企參拍的數量，只能算入門級

4月18日拍出的4幅地中，3幅地塊現場我聽到的號牌就發超過10個

全部19塊地的參拍房企，參拍數量達到10家的真的只算入門級

更BT的是這里面兩幅閔行地塊和兩幅大虹橋地塊

前者多年未供應，而且地塊周邊配套相當成熟，后者大虹橋畢竟是大虹橋，所以兩塊地火我是有預期的

只是沒想到他們會瘋狂到平均20多家房企競拍

其中閔行莘莊地塊、西虹橋龍聯路地塊更是有近30家房企競拍

一塊地都快趕上去年一個批次的參拍房企總數了

從10到20再到30，再到50，這些數字都極為罕見，用史無前例也真的不是噱頭

02

這些參拍房企的“成分”，也很有意思

首先闊別上海土地市場3年已久的萬科、中海、華潤又回來了

而且是強勢回歸

一共19塊地，萬科參與了10塊、中海參與了7塊、華潤參與了12塊

你可以理解為某標事件后，三家房企對上海土地的饑渴，也可以理解為他們回歸的時候正好又趕上上海土地市場預期被不斷看好的時候，總之相得益彰

總體來看，央國企這次土拍上也確實占大頭

招商、越秀、國貿分別有15塊、14塊、13塊目標地塊

但整體來看這50家房企還挺“健康”

無論是央企、國企，還是像萬科這種混合所有制企業，再或者像同潤、大華、新天和這樣的區域房企，還有像安徽高速、大家（浙江）這樣的外地房企

目前來看意向房企名單還比較均勻

雖然實話實說比例上還是央國企，還有頭部民企更占優勢

但有兩個細節值得關注

像安徽高速、大家房產這樣的外地房企都想要擠進上海市場

另外各位有多久沒聽過華麗家族、新天和、同潤這些房企的名字了

這些房企有多久沒現身土拍市場，久到各位可能都以為這是哪里冒出來的新房企

華麗家族開發過中國超級豪宅別墅檀宮，各位聽過看過的古北花園也是出自華麗家族

這位消失良久的上海本土開發商，在消失多年后又重新回歸的房企，也加入了這次土拍

這背后其實有很多圍繞土地的城市預期是很明顯的

03

這樣的陣仗，果然土拍第一天就很非凡

所以雖然溢價率天花板已經被規定，但天花板下也有高低

這個一批次已經在用可以闡釋的數字，達到閾值內極大

昨天4塊地底價成交，4塊地拍賣成交，分別是普陀桃浦地塊、靜安中興地塊、浦東周浦地塊、徐匯田林地塊

四塊地的平均溢價率是8.83%

我們可以怎么理解這個數字的意義

可以簡單對比下，跟過去2022年各個批次相比

無論是2022年還是2021年，相比之下，昨天的土拍溢價率可見一斑

更明顯的，我們看下具體區域，比如桃浦

去年二批次桃浦兩塊地溢價率平均4.97%，今天桃浦9.51%

地塊質素不會完全一樣，但某種程度也說明了這次的土拍就是要更火一些

圍繞火這個元素，你就會發現這次土拍越來越多跡象

同樣的低價拿地，去年還是靜安天目、楊浦江浦、長海，今年就是奉賢、金山、廣富林

還有去年下半年土拍市場里新場周邊某地塊周邊6.5萬/平的聯動價都沒人要，但是今年新場4.8萬/平的聯動價都有人搶

再比如昨天下午周浦那塊地，10多家競買人里有浦開，這就相當于保底單位

一般托底房企做什么事，就是看有人進入一次性報價還價就退出

但是今年比如周浦那塊地，13家競買人，原本托底的浦開，不僅在進入中止價環節叫價，到后面在進行一次性書面報價的時候依然表示加入，為什么，土拍太熱，托底方也要加入

從這些細節我們都能看出這次土拍的真實熱度

其實還有一個細節大家可以作為各位對土拍市場的一個觀測口

就當我們拉開整個土拍流程的時候，它其實可以分為

起拍價-中止價-最高報價

這三個階段呢，所有房企不停報價，當超過中止價的時候，主持人就會提示接下來進入一次性書面報價階段，這時候誰的報價最接近所有人報價的平均值，那么這塊地就歸誰，本質上這是一次抽簽環節

所以你從溢價率里看不到的焦灼，在進入中止價-最高報價之間的一次性書面報價的時候，展現的淋漓盡致

就比如說昨天上午普陀桃浦地塊，桃浦地塊的中止價-最高報價，是37.61億元-37.95億元之間的報價，當進入一次性書面報價的時候，屏幕連續兩次指示現場有相同報價，于是重新計時

因為不斷有兩個人報價相同，為什么

一來參拍人多，二來每個人都很想拿這塊地都在精心測算所有人的價格

這背后的焦灼不是溢價率能夠輕易體現的，只有土拍現場才能體會到

這也是為什么敢說這次土地市場的徹底回暖

房企真實的拍地意愿就是最后的判斷依據

所有這些小細節都在跟我們反應一件事，就是今年首次土拍不太一樣

04

接下來還有三天

閔行的兩塊地、大虹橋的兩塊地都集中在周四周五

單從價格來看都給開發商預留利潤空間，體量適中，不用拉長戰線

真正白熱化階段即將開始

未來三天也是格外重頭戲的三天，尤其是周四周五的兩場

前面說的意向買家超過20家的就這四塊

其中莘莊、大虹橋各一塊地意向買家接近30家

這個數字先不說別的，參照第一天12家競買人資料審核2小時來看，光現場資料審核估計就得花掉半天

而且這些熱門地塊叫到中止價是必然的，在中止價和最高報價之間，二十多位參賽選手的盲猜價格的十分鐘

但凡重復一次，屏幕就得重新計時，光這個環節估計也得花去更多時間

這些瑣碎的細節在告訴我們一件事就是這次上海土拍確實熱度超前

而更為重要的一點是，在熱度超前的背后，如果要說和我們眼下樓市有什么關聯的話

那可能就是今年上海樓市最不受質疑的未來預期

本文來源：真叫盧俊，原文標題：《上海土拍肉眼可見的熱了》

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