作者 | 曹安潯

【資料圖】

編輯 | 周智宇

廣州“地產一哥”越秀地產最近風頭正旺。

繼開年耗資60億在北京搶地后，越秀地產又在5月15日花了22.46億元，摘得了南沙一“巨無霸”地塊。

這家過去兩年頗為高調，管理層多次表示“不差錢”的房企步子跨得很大。從北京、杭州、青島再到大本營廣州，截至目前，今年越秀地產耗資超120億元，成為拿地排行榜單上排名躍升最快的房企之一。

這不過才是個開始。按照越秀地產規劃，今年拿地預算是400億元。接下來，在全國熱點城市的土拍上，還將看到越秀地產積極的身影。

越秀地產全國擴張背后，是越秀集團沖擊“世界500強”的野心。作為越秀集團營收的主要來源，越秀地產的激進不難理解。在起家于廣州的恒大、雪松接連爆雷后，它是被寄予厚望的世界500強潛力股。

然而這家長期盤踞粵港澳大灣區的廣州“地產一哥”，在其他城市都還只是個新人，屢次出現水土不服。

如今連龍頭房企拿地也頗為謹慎，生怕拿錯地。如何在規?？耧j與財務安全形成平衡？在從地區龍頭升階為全國性房企的關鍵一躍里，越秀地產不容有失。

加碼

越秀地產是目前少有融資超百億的房企。

4月底，越秀地產時隔九年重啟供股，宣布將通過供股方式融資約83.6億港元（約合人民幣74.66億元），用以拿地和公司經營；隨后在5月12日，越秀地產又公告，發行了年息率3.8%的有擔保票據，募資約13.89億元。

加上1月發行的20億元票據。截至目前，越秀地產就已通過多個途徑得到輸血，擬融資額超百億。對去年銷售額排在第16位的越秀地產來說，百億融資足可見越秀地產對資金的渴求空前強烈。

在此之前，即使在去年底“金融十六條”出臺、股權和債權融資窗口打開后，百億級融資也主要出現在保利、萬科等前十強房企的計劃中。

越秀地產今年的野心不小。越秀地產董事長林昭遠在3月的業績會上透露，全年預計投資規模會在400億左右。中指院數據顯示，越秀地產去年權益拿地金額為346億元，位列房企第9。

越秀地產沖擊規模的路卻并不容易。

在融資端，作為國企的越秀地產有自己的優勢，能夠得到機構的支持。然而近期市場火熱，讓越秀地產也坐不住了——多地土拍出現搶地浪潮，熱點城市、熱點地塊搖號的情況頻頻上演。想要沖規模，短期內在融資端也要跟上。

在上有監管對資產負債率壓降的要求，下有對融資渴求的兩難下，越秀地產的可選項也不多。去年，越秀地產凈負債率同比提高15.6個百分點至62.7%。

供股則是可以在短期內順利進行，又為接下來加杠桿鋪墊的選擇。興業證券分析稱，此次供股可以在不增加杠桿的前提下，撬動更多自有資金。

越秀地產方面人士也對華爾街見聞表示，供股融資是越秀地產基于經濟平穩增長和房地產市場回暖的機會，希望利用供股進一步加強在核心城市獲取優質投資項目的機會。

野心

這兩年，越秀地產的規模沖刺得很快。

去年，在房企銷售額普降的情況下，越秀地產全口徑銷售額達1250.3億元，同比增加8.6%，是唯一銷售正增長的主流房企。其銷售排名也逆市而上，從2021年時的第37位，躍升至第16位。

對于今年全年，越秀地產也給自己定下正增長6%、全年銷售約1320億元的目標。這在眼下弱復蘇的市場里，也是個不容易實現的目標。

越秀地產近年積極擴張背后，是它作為集團營收主力軍，承擔著助力集團實現“世界500強”的重任。去年底，林昭遠被任命為越秀集團的黨委副書記、總經理，他和越秀地產身上的擔子也更重了。

早在2021年，越秀集團就喊出了邁進世界五百強的口號，目標是到“十四五”末， 實現2000億元營業收入、300億元利潤總額。

也是從彼時起，越秀地產每年至少斥資300億元逆勢拿地。

2022年《胡潤世界500強》榜單顯示，世界500強的上榜門檻是營收約2030億元。而越秀集團2022年營收為1125.1億元，差距高達900多億元。

去年，越秀地產2022年營收724.2億元，占集團總營收的64.36%。想助力集團進入世界500強，越秀地產需要在2025年實現營收超1287.2億元，三年復合增長超56.27%。

相比越秀集團旗下其他產業，房地產是最容易短時間做大的，當此之時，越秀集團如果能躋身其中，將提振廣州做多世界500強的士氣。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，越秀是近年發展增長最快的國企之一，也勢必要承擔更多國有資產保值增值的任務。

易居研究院研究總監嚴躍進則認為，受益于國企背景和融資優勢，越秀地產未來有進入房企前十強的可能性。

機遇

想要助力集團進入世界500強，讓自己也實現規模躍升，越秀地產必須解決的問題就是如何走出廣州。

相應的人才和土儲便是首要問題。一位越秀地產內部人士表示，越秀地產這兩年新招募了大量萬科、龍湖等頭部房企的員工，涵蓋投拓、營銷業務條線，運作越來越市場化，不過市場不好，加班強度也大了。

今年初，越秀地產也招來了原金地商置華中區域總經理郭偉智和原旭輝集團華北區域總裁董毅，分別任華北區域總經理和副總經理。林昭遠表示，人才建設走在前面，北京會是越秀要重點發展的城市，也會考慮在青島、濟南等其它北方城市拿地。

后來越秀地產在北京大放異彩，也被認為是華北區域團隊的杰作。華爾街見聞也了解到，越秀地產年初在北京摘得的這兩宗地塊已于近期取證，準備銷售，這也會為其全年業績貢獻百億的銷售額。

不過越秀地產在其他區域的擴張并沒有這么順利。4月18日，越秀地產在上海第一輪土拍中栽了個跟頭，上海浦東新區16號線周浦地塊即將競拍之際，越秀地產聯合體被取消了參拍資格，取消原因是越秀地產報名主體的營業執照經營范圍不符合地塊要求。越秀地產雖當即提出抗議，但未能獲準，只能眼睜睜錯過一個拿地機會。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，這個是低級錯誤，一般極少在拍地過程中發生。

這個失誤也表明，越秀地產在廣州、佛山以外的城市，仍是個新手。土拍規則不清楚尚且是小事，如果因為對地塊研究不充分，拿錯了地，那損失的就不只是個機會了。

這使得越秀地產在全國化擴張的路上，需要穩扎穩打，容不得疏忽。

不過它也有自己的優勢。張波認為，越秀作為廣州“地產一哥”，有扎實的銷售和總部管控基礎。越秀的總部管控力度大，在很多層面會直接對各大區的運營形成直接影響，容易形成統一的節奏，一旦市場點位踩準，也更容易發揮出幾何效應。

對于越秀地產而言，這是行業周期調整帶來的挑戰與機遇。時代風口下，無數的興衰起落，如今終于來到越秀地產大展拳腳的時刻了。

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