會議表述中提及的幾項措施均有一定改善空間。其中，最引人關注的部分就是對于“認房認貸”政策的調整，據我們統計目前我國32個超高/高能級城市中仍有20城對“無房有貸款記錄”家庭執行的最低首付比例高于其對“無房無貸款記錄”家庭（“純剛需”）的執行標準，如果全部城市均從“認房認貸”調整為“認房不認貸”，則“無房有貸款記錄”家庭的首付比例下調空間約為13個百分點，其中多數城市的下調空間為10個百分點，相關政策如有所落實，或將對“賣一買一”、“賣舊買新”的改善需求釋放有所支持，符合國家政策初衷。

除此之外，在首套住房首付比例下調方面，也尚有一定的政策空間。盡管目前32個超高/高能級城市中僅北京、上海的純剛需家庭仍適用35%的首付比例，比最低要求高5個百分點，其他城市均已降低到最低標準，即限購城市30%、非限購城市20%；但考慮到其中28個城市仍是限購城市，如果按照過去一年多以來各地在“因城施策”框架下對限購范圍的微調思路，各地仍可以按照實際供需情況對限購范圍做一定合理調整，也可能在部分區域內改善居民家庭的住房支付能力。

再次，在改善性住房換購稅費減免方面，2022年9月30日，財政部和稅務總局曾發文對“出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠”，此前該優惠的執行期限截至2023年末，如果該優惠政策有所延期，或也對需求端有一定支撐。增值稅優惠方面，目前超高/高能級城市中多數城市都已執行“滿二”住房免征政策，僅4個城市仍執行“滿五”住房免征政策，或存在一定優化空間。

最后，房貸利率方面，目前百城首套和二套房貸利率分別是3.90%和4.81%，均為歷史最低，其中一線城市平均分別為4.50%和5.03%，其余城市平均分別為3.88%和4.80%，頭部城市的下調空間較大。

我們認為上述政策調整如落地或將對新房銷售有所提振。本次會議所提及的政策類型均對居民購房需求有較為直接的影響，如果落地或將對新房銷售有所提振；考慮到目前政策思路仍是以因城施策為主，后續各地政策或陸續落地，最終涉及的城市能級和政策力度可持續關注，我們此前在年度和半年度策略中提出的銷售溫和復蘇的可見性增強。然而，考慮到從政策落地、銷售改善傳導至拿地上量、開工投資提振仍存在一定時滯，并受到諸如核心區位土地供應節奏等外生因素的擾動，年內投資改善速度、幅度或慢于、弱于銷售，但中長期也會有一定提振效果。

我們繼續看多兩市地產股的相對與絕對收益表現，提示接下來beta與alpha兩個層面的催化劑。近期政治局會議、住建部倪虹部長表態等指向接下來以高線級城市對剛需和改善需求支持措施的進一步細化與空間打開，對應于市場景氣度企穩、回暖的概率提升，這將對投資者預期及風險偏好整體提供支撐。此外，臨近業績期，開發商中期財報雖然各項指標仍處筑底階段，但存在局部亮點。

我們預計部分中型央國企和優質民企中期業績將實現20%以上的積極增長；部分土儲和操盤力扎實的房企中期業績將實現0-10%正增長。進一步地，在金融機構風偏整體不高的情況下，上半年財務壓力相對可控的房企（如頭部央國企、優質民企）享受到資金資源的進一步傾斜，我們預計其至中期杠桿率水平和平均融資成本均有望穩中趨降。

最后，兩市地產股當前估值、倉位仍低。慮及供給側改革的長趨勢，接下來3-6個月維度推薦1）均好型央國企（或類資質）中的彈性標的；2）景氣復蘇階段可關注優質非國企夯實財務至重回穩健發展的機遇。

穩健型房地產服務標的有望持續兌現增長。我們預計穩健型標的1H23凈利潤同比增長20-30%左右，而2023-2024全年亦有望維持20%-30%的利潤增速，主要考慮到相關標的仍處于成長周期，持續受益于基礎物管、商業運營等主要業務的持續份額擴張，以及綜合管理效率提升帶來的盈利能力改善。

在結構轉型期與債務周期調整期，穩地產的重要性上升。我們正處于本世紀以來增長動能的第三次切換，從1999-2008年的人口紅利與出口驅動，到2009-2018年的金融周期（房價與信貸）渠道，再到下個階段的TFP與創新驅動。但在新舊動能轉換期，新經濟乘數尚不大，乘數較大的傳統經濟仍需適當支持，以實現穩增長的目標。同時，美歐日金融周期下行調整都經歷了房價大幅下跌，并帶來了系統性金融風險以及私人部門資產負債表衰退，是疾風驟雨式的調整，1970年以來國際上22次房地產危機后都出現了對經濟較長和較深的影響 。2022年我國居民凈資產也出現了波動，穩房價、穩地價必要性較大，對于穩定私人部門資產負債表、提振消費與投資、防范金融風險、緩解地方收支壓力都有較大的意義。

我們也要注意到，居民資產負債表問題本質上是負債問題，因為負債是因、資產是果。通過提升杠桿、推升資產價格來改善居民資產負債表的可持續性，沒有通過財政擴張、降低居民杠桿來改善居民資產負債表的可持續性那么強。因此，在需求下行大趨勢下，地產政策或托而不舉，避免強刺激推升新一輪房價大幅上漲、給未來帶來更大的問題。

我們認為供需政策均有空間，穩需求方面，重點城市的五限放松仍可深化，強二線首付比下調仍可推廣，存量房貸利率下調亦可加快推進；促供給方面，金融16條部分政策延期，對頭部民企的再融資或仍將加大支持；穩投資方面，加快保障性租賃住房建設，“盤活改造各類閑置房產”可能成為來源之一，城中村改造加快推進或將溫和提振投資，但與之前棚改、舊改不同的是，節奏將穩妥，突出公益屬性，資金更多元，或非銷售回款單一平衡模式，租賃收入、停車場、商鋪等經營性收入或都將成為資金來源。

本文作者：中金張宇團隊，本文來源：中金點睛，原文標題：《近期房地產政策積極變化聯合解讀》

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