1.?時(shí)隔六年再度全面放寬“認房不認貸”

8月25日，據新華社報道，住建部、央行、金融監管總局三部門(mén)推動(dòng)落實(shí)購買(mǎi)首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。據新華社報道，記者25日從住房和城鄉建設部獲悉，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買(mǎi)首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當地名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

也是2016-2017年各地重新執行“認房又認貸”政策后，六年來(lái)首次全面放寬首套商貸“認房不認貸”政策，此前鄭州已提前放寬，但大部分一二線(xiàn)城市仍在執行“認房又認貸”。

2014年為穩定房地產(chǎn)，9月央行聯(lián)合銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對首套房再啟“認貸不認房”界定標準，此后各地方陸續出臺政策予以配合。但伴隨2016年中央“房住不炒”基調正式提出，上海于2016年底重啟“認房又認貸”模式，2017年各個(gè)地方也開(kāi)始收緊政策，包括限購限售、認房又認貸、提高首付比等等。2019年初國管公積金貸款也采取“認房又認貸”?二套房首付比不低于六成。而本次政策放松，是近六年來(lái)首次全面放寬商貸“認房不認貸”政策。此外8月初鄭州已提前開(kāi)始執行“認房不認貸”政策。

這是自7月政治局會(huì )議定調優(yōu)化房地產(chǎn)需求側政策、7月底住建部首提“認房不認貸”后，具體政策細則的落地，目的也是為了穩定當期地產(chǎn)銷(xiāo)售、對沖遠期地產(chǎn)投資更大的下行壓力。

當前房地產(chǎn)企業(yè)拉長(cháng)施工周期，新開(kāi)工向投資傳導時(shí)滯拉長(cháng)至近3年，目前支撐地產(chǎn)投資的更多為存量房復工建設，這也是為何整體地產(chǎn)投資持續高于新房投資增速（新開(kāi)工）。但伴隨前期停工的項目陸續復工、施工、竣工，存量房投資對整體地產(chǎn)投資的支撐效果將減弱，我們領(lǐng)先指標顯示，2024年下半年地產(chǎn)投資將重回由新房投資大幅下滑主導的投資新一輪內生壓力期?？紤]到地產(chǎn)銷(xiāo)售向投資的傳導存在時(shí)滯，若要對沖2024年下半年更大的地產(chǎn)投資下行壓力，則目前至明年上半年需先針對地產(chǎn)需求和銷(xiāo)售政策需持續優(yōu)化調整。本次“認房不認貸”政策就是手段之一。

2.?前期“認房又認貸”約束首付比實(shí)際下調幅度，后續有望空間打開(kāi)

雖然2022年以來(lái)各地因城施策政策持續加碼、降低首付比，但在“認房又認貸”背景下，全國平均首付比下降速度明顯慢于上一輪地產(chǎn)政策寬松周期。

雖然目前絕大多數三四線(xiàn)城市已將首套和二套房首付比大幅下調至二到四成，且目前大部分強二線(xiàn)城市如南京、杭州、鄭州等地也分別下調首套和二套房首付比，但政策雖放松、實(shí)際執行效果卻相對一般，我們觀(guān)察全國平均首付比（房地產(chǎn)銷(xiāo)售資金來(lái)源中定金與預收首付款的比例），自2021年底至2023年7月，全國平均首付比僅由70%下降3個(gè)百分點(diǎn)至67%，而上一輪（2014-2015年）各地同時(shí)執行“認貸不認房”、下調首付比政策時(shí)，全國平均首付比是由70%下降至63%。究其原因在于當時(shí)首套認定政策更松、且居民首套房購買(mǎi)者比例較高，而目前首套認定更嚴，且居民多數曾有過(guò)購房記錄、容易被認定為二套（子女名下有父母貸款記錄，子女購房被認定為二套）。

而目前“認房不認貸”政策執行，在后續各地有序配套的過(guò)程中，參照上一輪放松首套房認定標準后全國首付比下調的幅度，后續全國首付比的增量下調空間仍有4個(gè)百分點(diǎn)，相當于近兩年全國首付比已平均下調的幅度。

3.?但首付比進(jìn)一步下調已難再明顯拉動(dòng)當前地產(chǎn)銷(xiāo)售

2022年以來(lái)首付比下調過(guò)程中，地產(chǎn)銷(xiāo)售卻反而走弱、與歷史規律相背離。通過(guò)對比全國平均首付比與全國商品房銷(xiāo)售增速的關(guān)系可以發(fā)現，在過(guò)去三輪地產(chǎn)周期中，只要首付比下調，地產(chǎn)銷(xiāo)售增速基本上均會(huì )同步明顯改善，較為典型的就是09-10年以及14-15年。但從2022年以來(lái)，全國平均首付比持續下降，但地產(chǎn)銷(xiāo)售增速卻并未呈現出明顯走高的歷史規律，反而卻持續探底，目前仍處于-20%左右的較低區間。

而政策放松與實(shí)際效果的背離，表面在于當前房?jì)r(jià)回落過(guò)程中居民購房預期磨底，背后實(shí)際原因在于城鎮化快速降速、城鎮內部購房適齡人口增速下行后，地產(chǎn)剛需增長(cháng)放緩。

目前地產(chǎn)銷(xiāo)售持續疲弱，并非是地產(chǎn)政策不夠寬松，實(shí)際上后者雖未如前幾輪刺激地產(chǎn)周期中松的程度，但整體已明顯處于“房住不炒”基調提出以來(lái)相對最松的時(shí)刻，而地產(chǎn)銷(xiāo)售卻持續偏弱。一方面在于房?jì)r(jià)走低過(guò)程中居民購房預期磨底，但這是現象與結果，背后原因在于地產(chǎn)剛需總盤(pán)子增長(cháng)放緩，從2017年以來(lái)我國城鎮化速度開(kāi)始連續放緩，近三年更是出現加快降速的過(guò)程，由2020年前年均1.2個(gè)百分點(diǎn)降至目前年均0.5個(gè)百分點(diǎn)。

加之城鎮人口中購房適齡人口增速2021年已下滑至0%附近。也意味著(zhù)整體剛需總盤(pán)子增長(cháng)放緩，這一現象難由貨幣與地產(chǎn)政策直接解決。地產(chǎn)剛需不足也反過(guò)來(lái)影響房?jì)r(jià)、進(jìn)而影響居民預期，使得存量房擁有者在低利率環(huán)境下反而加快提前還貸、而非購置新房，形成“負向”循環(huán)。

4.?房地產(chǎn)調控“兩難”下的未來(lái)政策抓手

目前房地產(chǎn)調控與穩增長(cháng)面臨兩難：

1）政策需要持續發(fā)力。我們上文領(lǐng)先指標顯示，明年下半年地產(chǎn)投資內生壓力更大，后者是直接影響GDP的指標，考慮到銷(xiāo)售向投資傳導有時(shí)滯，因此穩定地產(chǎn)需求的政策從目前至明年上半年需要持續加碼。

2）政策效果大打折扣。在新的房地產(chǎn)供求形勢下，地產(chǎn)剛需增速的放緩難以由短期地產(chǎn)與貨幣政策扭轉，這使得房?jì)r(jià)變化開(kāi)始脫離政策驅動(dòng)、而更多向地產(chǎn)需求等基本面因素回歸，房?jì)r(jià)的下行也引發(fā)了居民預期的調整。

因此，未來(lái)地產(chǎn)調控政策在短期和中期需要有不同的側重，短期重點(diǎn)在于“松綁”，讓之前因各種制度政策約束的剛需釋放，同時(shí)合理降低居民信貸成本、促進(jìn)改善性需求?？梢云诖拶徬奘壅哌M(jìn)一步優(yōu)化、認房不認貸地方配套加快、存量房貸利率下調等。

此前政治局會(huì )議已傳達出要適應新的地產(chǎn)供求關(guān)系、調整此前在過(guò)熱時(shí)期出臺的制度型約束類(lèi)政策，已在指向一線(xiàn)城市非主城區和二線(xiàn)城市限購限售類(lèi)政策可能優(yōu)化調整，本次三部門(mén)也開(kāi)始推動(dòng)執行“認房不認貸”政策，預計后續一線(xiàn)城市非主城區、二線(xiàn)城市逐步放寬“限購限售”政策，并穩步推進(jìn)“認房不認貸”等制度約束的配套放松。另一方面，一二線(xiàn)城市進(jìn)一步下調首付比和個(gè)人住房貸款利率，包括存量房貸利率下調。以及超大特大城市穩步推進(jìn)城中村改造等等，在地產(chǎn)剛需增長(cháng)放緩過(guò)程中，對目前仍有較大空間的改善性需求進(jìn)行提振。

中期仍需推動(dòng)新一輪工業(yè)化釋放城鎮化空間、配合戶(hù)籍制度改革，扭轉人口流動(dòng)類(lèi)剛需下行的趨勢，同時(shí)壯大中等收入群體規模，促進(jìn)改善型需求。

1）2035年遠景目標=城鎮化率10個(gè)百分點(diǎn)提升空間，若考慮戶(hù)籍人口城鎮化這一空間更大，是人口流動(dòng)類(lèi)地產(chǎn)剛需中長(cháng)期“增量”來(lái)源。跟主要經(jīng)濟體相同發(fā)展階段相比，我國城鎮化進(jìn)程明顯偏慢，仍有近10個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，而跟穩態(tài)水平相比，還有額外5-10個(gè)百分點(diǎn)提升空間。同時(shí)考慮目前明顯偏低的戶(hù)籍人口城鎮化率（47%），我們仍有較大的人口流動(dòng)類(lèi)地產(chǎn)剛需。

2）通過(guò)工業(yè)化引導城鎮化進(jìn)而培育地產(chǎn)需求“增量”：

一方面城鎮化速度提升（農民工進(jìn)城引導城鎮化空間釋放），另一方面城鎮化結構優(yōu)化（通過(guò)工業(yè)化驅動(dòng)更平衡的城鎮化，引導地產(chǎn)購買(mǎi)力從一線(xiàn)紓解至周邊二三線(xiàn)），才是地產(chǎn)需求中長(cháng)期增長(cháng)中樞與新發(fā)展模式的出口，還能有助于化解地方政府債務(wù)風(fēng)險。

近十年我國城鎮化速度的持續放緩，主因我國由發(fā)展工業(yè)轉向發(fā)展服務(wù)業(yè)，前者是可貿易部門(mén)，在比較優(yōu)勢理論下，將產(chǎn)能向低成本地區轉移能驅動(dòng)更平衡+提速的城鎮化，所有城鎮化較成功的經(jīng)濟體，都是城鎮化率70%后才開(kāi)始去工業(yè)化。而服務(wù)業(yè)由于非貿易部門(mén)，高度依賴(lài)人力資本，強者恒強，因此只會(huì )形成“中心城市化”+城鎮化降速，也即過(guò)去十年我國情況。而目前“雙循環(huán)”新發(fā)展格局強調以制造業(yè)高級化為基礎的產(chǎn)業(yè)體系，通過(guò)可貿易部門(mén)的技術(shù)升級，形成內循環(huán)促進(jìn)外循環(huán)的格局，包括十四五規劃強調推動(dòng)制造業(yè)占GDP比例提升、以及今年政治局會(huì )議強調現代化產(chǎn)業(yè)體系。這也意味著(zhù)我們將扭轉過(guò)去十年高度發(fā)展服務(wù)業(yè)而導致的不平衡城鎮化問(wèn)題，在此過(guò)程中，城鎮化速度有望再度提升，并形成地產(chǎn)需求中長(cháng)期的“增量”來(lái)源，同時(shí)城鎮化結構優(yōu)化，伴隨制造業(yè)產(chǎn)能布局向成本較低的二三線(xiàn)、引導人口流動(dòng)，進(jìn)而釋放目前沉淀在一線(xiàn)城市的地產(chǎn)購買(mǎi)力至二三線(xiàn)，拉動(dòng)當地經(jīng)濟和土地財政，化解當地地方政府債務(wù)風(fēng)險。

3）發(fā)展壯大中等收入群體規模，提振改善性需求。目前我國中等收入群體規模不到5億人，在整體人口中占比30%~35%左右，離“橄欖型”收入分配結構要求的“60%”相比仍有近4億人的提升空間，這部分增量空間也是未來(lái)我國消費內需、地產(chǎn)改善性需求最為重要的組成部分。

本文作者：屠強 賈東旭 王勝，來(lái)源：申萬(wàn)宏源宏觀(guān)，原文標題：《“認房不認貸”的潛在效果幾何？》，內容有刪減

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