投資摘要：

每周一談： 土地市場成交總量尚未轉正 城市間分化延續

截止至 5 月末，全國土地成交、供給總量仍為累計同比負增速。 供應規劃建筑面積累計同比增速-11.3%，成交規劃建筑面積累計同比-2.3%，成交土地總價累計同比-10.4%；成交端表現好于供給端，土地市場供給與成交熱度均不高。

(相關資料圖)

土地成交價格仍處于低位，但土地市場情緒有所回升。 截止至 5 月末，全國土地成交樓面價累計同比增速-8.3%，同比增速曾在 3 月初一度接近正負零后，再度回落；土地單周流拍率較 2022 年有顯著下降，同時單周溢價率也整體保持在3%以上，對于掛牌出讓的土地，市場情緒相對去年同期更為積極。

使用百城數據觀察一二三線城市差異，不同能級間城市分化顯著。 從總量來看，一二三線城市成交面積累計同比分別為 30%， 3%， 2%，成交總價累計同比分別為 10%， -19%， -12%；一方面我們可以觀察到面積口徑，百城指標對全國存在一定領先，一線城市成交建面及總價表現也顯著好于二三線城市。

一二三線城市成交樓面價表現相近， 累計同比增速分別為-16%、 -21%、 -14%，均較去年同期有所降低；從溢價率看，一線、二線、三線城市整體溢價水平逐級降低，其中一線溢價率高位可達 8%以上，二線城市高位在 6%上下，三線城市多數單周溢價率處在 4%以下。

從具體城市端來看，城市間分化差異顯著。 截止至 5 月末， 36 座心城市中， 15座城市土地成交總價實現同比增長， 21 座城市同比減少；其中沈陽、長春、西安、太原、呼和浩特漲幅前五， 11 座城市同比增長 100%以上，蘭州、西寧、福州、南寧、南昌跌幅前五， 10 座城市同比增速低于-60%。

從各城市溢價率來看，華東、華南及中部核心城市市場熱度最高。 溢價率達 8%以上城市共 8 座，溢價率前十城市分別為南寧、合肥、廈門、杭州、成都、寧波、深圳、南京、廣州、福州。

在銷售市場城市間分化背景下，房企取地同樣聚焦于核心城市，表現為核心城市及優質土地持續獲房企積極追逐，而能級低城市或外圍土地則關注度較低。未來我們建議關注在核心城市持續取地的房企，由于近期掛牌土地普遍質量較高，且預留了相對高盈利空間，將對相關房企業績起到支撐作用。數據追蹤（5 月 15 日-5 月 21 日）：

新房市場： 30 城成交面積單周及累計同比分別為 29pct、 12pct，一線城市125pct， 27pct，二線城市 10pct， 5pct，三線城市 25pct， 17pct。

二手房市場： 13 城二手房成交面積單周同比 52ct，累計同比 48pct。

土地市場： 100 城土地供應建筑面積累計同比-8pct，成交建筑面積累計同比12pct，成交金額累計同比-3pct，土地成交溢價率為 3.4%。

城市行情環比： 北京（38pct），上海（19pct），廣州（-16pct），深圳（-20pct），南京（9pct），杭州（11pct），武漢（-7pct）。

投資策略： 關注頭部穩健國央企華潤置地、保利發展，關注拿地向銷售轉化，規模及行業占位提升的房企濱江集團、越秀地產、建發國際；關注態度轉為積極拿地強度有提升空間房企萬科 A、龍湖集團、金地集團；關注中小盤國企規模擴張機會天地源、城建發展、保利置業；代建行業推薦龍頭綠城管理控股。

風險提示： 銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現債務違約。

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