2月21日，內地物業管理板塊走高，截至發稿，康橋悅生活(02205)漲6.49%，佳兆業美好(02168)漲5.68%，金科服務(09666)、世茂服務(00873)、萬物云(02602)等股拉高。目前“保交樓”為第一要務，政策端資金傾斜的首要對象為確保項目交付，對此，浙商證券表示，2023年行業竣工面積修復的確定性最高，中性假設下2023年竣工面積有望同比增長15.9%，停工樓盤的復工有望促進購房信心逐漸增強，竣工率先修復利好物業公司2023年業績修復。

近期，多地再提“保交樓”，各地需求側放松態勢延續。其中鄭州明確交付計劃，強調確保按時間節點完成目標。目前“保交樓”為第一要務，政策端資金傾斜的首要對象為確保項目交付，所以2023年竣工修復具備確定性。2022年，新開工面積同比下降39.4%，12月單月增速為-44%，目前開工情況處于歷史最低水平;1-12月施工面積累計同比下降7.2%。

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物業管理企業第三方拓展也繼續加速。根據克而瑞物管發布的《2023年1月中國物業服務企業新增合約面積TOP50》數據顯示，1月TOP50物企新增第三方拓展數量701個，22年同期數據為467個，同比增長63.79%;22年前11個月平均同比增速為49.67%，同比增速超2022年均值。

申港證券在近期研報中指出，近幾月TOP10城市服務中標金額合計均在10億元以下，1月合同額共計6.5億元。頭部物企布局城市服務賽道依舊廣闊，碧桂園服務、世茂服務、雅生活、萬物云等物企均在城市服務方面保持領先水平。

國信證券表示，節后銷售逐漸修復，但房企現金流壓力未解，高層對房地產的支持態度愈發明確，雷不會爆，基本面磨底會繼續，我們認為，后續需求端政策跟進力度無須擔憂，可靜待居民和房企信心重筑。我們看好三條主線：①久經考驗的優質房企;②接近“上岸”的困境反轉型標的;③受地產拖累的物業板塊。

申港證券認為，目前物業板塊已進入最佳配置期，頭部物企規模將持續擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續加強。建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關注受母公司拖累風險較小的保利物業、招商積余，關注獨立發展能力較高的全國性物企綠城服務，關注高彈性標的碧桂園服務。

相關概念股：

佳兆業美好(02168)：公司的服務主要包括物業管理服務、支付前及顧問服務、社區增值服務及智能解決方案服務。

碧桂園服務(06098)：公司經歷大規模并購后，在管面積由2020年3.8億平增至2022H1的8.4億平，對應合約面積由8.2億平增至16.1億平，按照2022年中期數據，公司仍有7.7億平合約面積待轉化，儲備面積充裕，未來基礎物管業務增長確定性強。

保利物業(06049)：母公司保利發展業務經營相對穩健、新盤推售穩步進行，物業公司增值服務各業務線條預計延續平穩發展勢頭。公司在辦公類業態拓展規模最大，為127萬方。

萬物云(02602)：萬物云母公司支持疊加高質量外拓和收并購，管理規模持續提升，全業態簽約面積10.4 億方，在管面積8.1 億方，居行業前列。

華潤萬象生活(01209)：截至2022年6月底，華潤萬象生活購物中心商業、寫字樓運營服務及物業管理服務在管面積為1826.7萬平方米、卓越商企服務的商務物業在管面積為2302.7萬平方米。2022年上半年，華潤萬象生活商業運營及物業管理服務的毛利率為50.3%。同期，卓越商企服務商務物業的毛利率為25.5%。

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