4月11日，物管股集體飆升，截至收盤，融創服務(01516)漲超15％，新城悅服務(01755)、碧桂園服務(06098)、世茂服務(00873)、新希望服務(03658)均漲超10％。申港證券指出，2023年將是物企增強其獨立性、減弱其房地產附庸屬性、服務邊界持續擴張、開啟新周期的一年。目前物業板塊已進入最佳配置期，頭部物企規模將持續擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續加強。

消息面上，國家稅務總局局長王軍近日表示，房地產業1-2月份銷售收入由負轉正，同比增長2.3%，較去年全年加快19.5個百分點；3月份增速進一步提升，同比增長17.9%。根據克而瑞數據，2023年3月，TOP100房企實現銷售操盤金額6608.6億元，單月業績同比增長29.2%，環比增長42.3%，同環比保持增長且增幅較上月提升。

據悉，近日市場廣為流傳的半夏投資最新運作報告顯示：李蓓日前已開始“埋伏”上市房企，并維持超10%的地產股總體持倉比例作為底倉。李蓓在運作報告中表示，現在的地產，就好像2016年年初的煤炭股，行業經歷了供給側的出清和收縮，需求端剛剛開始觸底回升。持有地產股并不是風險而是機會，后續表現只是時間問題。

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事實上，管理規模是物業服務企業發展的基礎，當前上市物企之間在規模上展開的競爭尤其激烈。

2022年，碧桂園服務成為上市物企中在管規模最大的企業，在管面積約8.69億平方米。此外，保利物業、雅生活服務在管面積均超5億平方米，綠城服務、中海物業、招商積余在管面積均超3億平方米。

從目前來看，物業行業集中度正持續增強，頭部物企規模也在持續擴大，物企正在持續探索符合其發展細分賽道和業務空間，物企服務品質也在不斷提升，未來物業行業的定位將更加清晰、發展邏輯由粗放轉向精細化發展，行業集中度持續增強，強者恒強的格局愈加凸顯。

值得一提的是，據申港證券統計，截至目前，共有53家A股及港股物管企業發布了2022年度業績報告，物企整體營業收入仍保持雙位數增長，但增速有所放緩。當前53家物企營業收入總計2373億元，同比增長19.1%，增速較2021年下降約26個百分點。

從頭部物企業績情況來看，去年營收規模較為可觀。2022年在上市物企中，營收最高的是碧桂園服務，其2022年營收已達413.7億元，隨后依次是萬物云、雅生活、綠城服務、保利物業、招商積余、華潤萬象生活、中海物業、融創服務，其2022年營收分別為301.05億元、153.8億元、148.6億元、136.9億元、130.2億元、120億元、113.3億元、71.26億元。

凈利潤最高前十位的物企中，碧桂園服務居首，2022年盈利22.61億元，其次是華潤萬象生活、雅生活、萬物云、中海物業、保利物業、綠城服務、建業新生活、招商積余、新城悅服務，2022年凈利潤分別為22.13億元、19.35億元、15.86億元、11.44億元、11.33億元、6.31億元、5.71億元、5.69億元、4.75億元。

中信證券研報稱，物業管理公司承繼了過去三年獨立發展的好處，關聯方交付面積占比有望降至40％以下，社區增值服務組合初具雛形，卻也在告別了過去三年的盲目并購，提升應收款管理，提高精細化運營能力?？傮w而言，風雨之后的物業管理行業回歸行業初心，“沒有踩坑”的一批企業磨煉了戰略定力，也提升了整體實力，有望在未來一段時間延續30％左右的年化業績增長。

東吳證券(香港)表示，房地產行業正在經歷較大邊際變化，物業公司短期交易向死而生預期修復的標的，彈性最大的標的為市場對于大股東/關聯方開發商是否能存活分歧最大的公司，業績并非影響短期走勢的核心因素。市場化外拓能力和服務邊界的拓寬能力兩大核心能力將逐漸主導公司間的分化差異，擁有這兩大核心能力的物業公司方有長期投資價值。

相關概念股：

碧桂園服務(06098)：物業管理服務是公司的“壓艙石”業務，2022年公司的物業管理服務收入約為228.56億元，較去年同期實現同比增長約65.7%，占總收入比由去年同期進一步提升7.5個百分點至55.3%。此外，公司的物業管理規模及全國性地域覆蓋穩步提升，截至2022年12月31日，除“三供一業”業務外，公司的合同管理面積約為16.02億平方米，收費管理面積約為8.69億平方米。

保利物業(06049)：母公司保利發展業務經營相對穩健、新盤推售穩步進行，物業公司增值服務各業務線條預計延續平穩發展勢頭。公司在辦公類業態拓展規模最大，為127萬方。

萬物云(02602)：萬物云母公司支持疊加高質量外拓和收并購，管理規模持續提升，全業態簽約面積10.4 億方，在管面積8.1 億方，居行業前列。

融創服務(01516)：公司物業管理服務業務向業主、住戶和房地產開發商提供物業管理服務，包括安保、清潔、綠化和園藝等。該業務覆蓋住宅物業和非住宅物業，包括商業物業和公共物業。于2022年12月31日，公司合約建筑面積約為3.93億平方米，在管建筑面積約為2.44億平方米，其中來自第三方的在管面積占比約為37%。

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