中信證券發布研究報告稱，近期指引修訂充分體現監管機構保障投資人權益，提升產品透明度的決心，預將帶動市場進入提質擴容的高質量發展通道。當前C-REITs市場估值水平有吸引力，產品預期經營及分派情況也在恢復，投資布局窗口顯現。在不同類別的REITs資產中，最為看好租戶結構分散，和市場租金相比存在定價安全墊，且P/經調整NAV較低的保租房類REITs，也看好租戶長期穩固的物流倉儲REITs。

事件：5月12日證監會公告指導證券交易所修訂REITs審核關注事項指引，同日滬深兩地交易所公告2023年修訂版《上海/深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）》（以下簡稱“新版指引”），同步廢止2021年1月發布的修訂前指引。新版指引全文共計77條，較前版37條大幅增加，進一步完善了基礎設施REITs審核關注事項，并新增對產業園區、高速公路兩類成熟資產的審核要求。

中信證券主要觀點如下：

(資料圖片僅供參考)

REITs市場保持生命力的關鍵在于不動產資產的嚴格準入和REITs產品的信披清晰。

REITs持有人的核心利益在于不動產資產能持續提供穩定（甚至增長）的可分配現金。在利率不至于明顯上行，全社會投資預期收益率有所下降的時期，REITs的吸引力就不斷顯現出來。與此同時，C-REITs的估值（該行測算，截至5月12日，已披露盈利預測的產權類C-REITs產品2023年預期現金分派率3.7%）顯著高于在新加坡（亞洲重要的REITs市場）上市的REITs(據SGX數據，截至4月底新加坡REITs產品平均股息率8.5%)。

該行認為，C-REITs的核心吸引力在依托國內龐大的基礎資產，憑借嚴格的資產準入，分業態（而非混合業態）更清晰的產品，以及清晰透明的信息披露（例如我國市場獨有的常態化盈利預測披露）。新版指引細化REITs產品上市評估與可供分配金額預測要求，首次明確REITs底層資產評估報告應披露運營凈收益、折現率等重要參數；明確評估報告與可供分配金額報告對基礎設施項目現金流預測結果差異比例超過5%的應由管理人披露原因。新版指引要求基金管理人在發行前合理確定戰略配售比例，保證上市發行后產品流通份額適度充裕，并充分做好二級市場異常波動和解除禁售等風險提示。

產園和高速公路先行，根據近兩年的實踐，進一步完善大類資產審核和信息披露規則，體現了鮮明的保護投資人的傾向。

產園和高速公路是目前市場份額最高的REITs產品，也是2022年年報波動案例最多的產品。截至5月12日，產園和高速公路合計市值達551億元，占市場總量的60.7%。其中產園REITs占產權類REITs的市值比例達到50.9%，高速公路REITs占經營權類REITs的比例達到66.5%。2022年全市場可供分配金額完成率最低的6單產品，即產品的實際運營和此前盈利預測差異最大的6單產品，就有5單公路，1單產園。

因此該行認為，從產園和高速公路出發，結合行業實際完善大類資產審核和信披規則，確實具有緊迫性。以產業園區為例，我國部分區域（例如華南一些二線城市）產業園區供給較大，各類免租規定較為常見，但確實也有很多產業園區具備強勁的產業孵化基礎和空間增值潛力。相信一個運行估值具有吸引力的市場，加上嚴格的大類資產審核規定，能夠推動投融資實現良性循環，使真正具備開發建設運營管理能力的主體不斷擴大投資規模，也使得追求穩定收益的投資者真正長期持有可以穩定產生現金流的不動產資產。這種針對不同大類資產出臺不同的審核要求，匹配了我國分業態的REITs市場建設，也便利了投資者更清楚了解底層資產特征（避免了復雜的混業REITs出現，增加了投資者關心的重要信息披露）。

REITs市場的布局窗口顯現。

5月8日-12日，中證REITs指數和中證REITs全收益指數分別上漲1.36%和1.47%，為周度收益連續7周為負以來的首次回正。該行測算，當前C-REITs市場整體P/經調整NAV倍數僅為1.1倍，其中產權類為1.3，披露2023年盈利預測的產權類產品整體預期現金分派率為3.7%。經過近兩年的發展，該行預計會產生一批既不同于債券，也不同于股票的專業REITs偏好投資人，即追求買入中國區域核心資產，滿足享受穩定現金流回報，但又能坦然接受正常的出租率和租金水平波動，并分享基礎設施不動產資產長期價值積累的投資者。

和2021年年報季不同，REITs產品紛紛舉行了2022年報和一季報的業績說明會，定期報表體現出了REITs整體穩定，個體運營輕微波動這一股債結合的特點。該行認為，強化審核和信披會推動市場參與者日漸豐富，對不同業態的認知更加豐富，且場內產品始終代表國內最核心的基礎設施不動產資產。

風險因素：審核和信披不會改變REITs產品不承諾固定派息的本性，投資者應該避免把REITs產品視為一類固收產品。高準入條件和清晰的信披是為了優化REITs市場底層資產，進一步便利投資者發掘優質不動產價值，但不等于所有REITs未來的盈利預測都能100%達成。

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