觀點網訊：1月4日，標普信評官微發布了一份研報。

報告表示，伴隨著疫情對經濟的影響逐漸消退和政策的不斷支持，標普信評預計2023年房地產市場將呈邊際回暖態勢。但經濟和居民收入水平的恢復需要時間，受此影響標普信評預計2023年全年商品房銷售額或將下滑5%左右。

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標普信評認為政策依然鼓勵“自住+改善”的剛性需求，而投資性需求并不被支持。在此基調下，商品房的長期需求將取決于地區人口增長情況、經濟發展水平和人均收入水平。在當前人口增長速度下滑和經濟轉向高質量發展的大背景下，長期而言，新建商品房銷售規模將在當前水平下維持“L”形態，難以恢復至此前17-18萬億元的高點。

標普信評認為，2023年房地產行業仍將面臨小幅下行壓力，全國商品房銷售額或將小幅下降5%左右。預計隨著疫情逐漸平復，生產生活秩序逐步有序恢復，需求端的復蘇將拉動商品房銷售額回暖，但復蘇的時點可能會因經濟發展、居民收入水平恢復程度和居民對未來預期的變化情況而形成差異。市場需求修復前全國商品房銷售額將延續2022年四季度的低迷狀態，在基準假設下若疫情對經濟的影響在2023年4月份逐漸消退，需求在7月份起將逐步小幅回暖，最終2023年新建商品房銷售額將與2022年基本持平；若市場的修復時點延后至11月，全國商品房銷售額則出現5%的下滑。

通過數據估算，2022年由于房企資金緊張，全國商品房停工面積已經處于高位，停工面積“堰塞湖”的化解能夠對建安投資形成一定的支撐，最終使得2023年建安投資支出降幅收窄。

標普信評預計，2023年土地購置規模將與2022年基本持平，主要由于行業銷售延續低迷的態勢，開發商投資意愿不強。其認為，需求的逐步恢復有望逐漸拉動土地市場回暖，但是土地市場景氣度反映行業資金的充裕程度以及開發商對未來的投資信心，當下的房地產融資政策旨在化解存量問題，未來行業資金面會有所好轉但不會出現“大水漫灌”，2023年上半年房企的銷售造血能力在基準假設下仍然疲軟，在內外部資金來源均不寬裕的情形之下土地投資將持續承壓。主流房企的土地儲備普遍仍相對充足，這也導致其在行業低谷期購地動力不足。

房地產開發行業的信用特征面臨結構性轉變。標普信評預計，2023年房企的杠桿率和財務風險或將呈現小幅上升趨勢，一方面是由于2023年行業整體銷售依然面臨一定的壓力，經營性現金流仍然承壓，經營性現金流下滑比債務削減更加明顯所致，尤其是重點布局非核心城市的房企，其銷售下行的幅度可能顯著超過行業平均水平。另一方面是因為行業前期積累了高額債務，在現金流承壓的情況下，行業需要更長的時間消化前期積累的高杠桿率。

標普信評認為，房地產開發行業在“L”型磨底過程中，將面臨根本性轉變，行業將從原有的追求增長速度，變得更加追求質量。在這個過程中，行業信用特征將面臨結構性轉變。

標普信評認為，國有房企將成為行業主導者。一方面，再融資優勢使國有房企在周期下行中更具韌性。盡管國有房企也無法抵御周期下行帶來的收入下滑和杠桿率提升，但得益于融資優勢和外部支持，國有企業的信用質量總體維持穩定。另一方面，憑借較為穩定的再融資能力，國有企業成為2022年收購土地的主力軍，這將進一步增強國有企業的項目儲備和發展潛力。同時，大量民營房企違約后退出市場，市場競爭激烈程度下降，國有企業未來可以填補部分違約房企退出市場后留下的市場空間。2021年至2022年末，已經違約的民營房企的年度合約銷售額合計約5萬億元。

標普信評表示，其對一、二線及核心城市圈內的三線城市的需求相對更有信心，但低能級城市面臨較大的去化壓力，甚至可能會出現量價齊跌的風險。

標普信評還認為，未來民營房企在經營基本面和再融資能力上將呈現更加顯著的分化。從經營層面來說，民營房企的資產質量和存貨去化速度分化將加劇。這種分化來自于不同能級城市需求的分化，大量布局低能級城市的民營房企可能面臨較大的去化壓力，進而影響其長期經營表現。從再融資層面來說，“三支箭”并不是無限度、無標準的兜底，而是以市場化、法制化、公開透明的方式，重點支持那些治理結構完善、聚焦主業、資質良好、財務總體健康但面臨階段性流動性緊張的企業。再融資層面無法獲得足夠支持的民營房企可能仍然會面臨較大的違約壓力。

關鍵詞： 標普預2023年全年商品房銷售額或小幅下滑 行業仍有一