觀點指數 2023年初，物業服務企業維持了過往積極外拓的勢頭，報告期內多家物企均通過市場化手段斬獲不少新項目，以非居公建領域為主，如雅生活繼創立團餐品牌后繼續深入，與美餐集團達成戰略合作。

收并購領域，報告期內，新大正達成了上市以來最大的一筆收并購，以7.88億元的對價收購云南一水電站物業服務企業；融僑物業則以3.23億元的價格被融僑集團出售以確保保交房的進行。

期內，恒大物業的134億存款被強制執行事件的調查結果也終于出爐，主要是由于內控不嚴導致資金被第三方用于存款質押融資并流向中國恒大，后續償還方案則涉及中國恒大轉讓資產進行款項抵消。

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資本市場方面，曾赴港遞表失敗的珠江城市服務通過資產置換，置入了A股的珠江股份，并以此完成借殼上市，山東醫院物業服務企業潤華服務也于報告期內順利在港交所登陸。

物企高頻外拓，雅生活深入團餐布局

報告期內，在關聯方項目交付持續減弱的情況下，物業服務企業仍維持著較高頻次的市場化外拓以滿足業績需求，業態較多地分布在公建及城市服務產業園等領域，例如萬物梁行報告期內所中標的廈門閩南大戲院、卓越商企服務中標的中央廣播總臺粵港澳大灣區中心以及招商積余中標的白云金控集團民科園產業互聯網創新中心等。

而在新房開發和銷售進度放緩、行業集中度漸高的背景下，非居業態的市場化拓展將會是物業服務企業未來增長的核心競爭力之一。

另外，雅生活還于1月11日與團餐行業頭部企業美餐集團達成合作，未來雙方將進一步在團餐方面合作，覆蓋從線上到線下的多場景綜合用餐服務。團餐是近年來物業服務公司炙手可熱的增值業務，包括碧桂園服務、新城悅服務等眾多物企都有布局，主要服務B端，雅生活自身也于2022年9月推出了團餐品牌樂膳薈。

2月13日，雅生活還與雅居樂修訂持續關聯交易條款，針對此前的2020年9月28日簽訂的拎包入住、公關關系、交房檢驗等一系列框架協議進行了修訂，內容主要是增加了若雅居樂集團未能支付予雅生活任何未償還應付款項，雅生活可從雅居樂集團未售物業資產中選定部分資產進行抵消補償的條款。

由于2022年開發商流動性進一步收緊，部分物業服務企業作為地產開發下游產業，留存了大量未結清的關聯往來欠款，導致應收賬款高企，并可能產生減值損失危害物業服務企業利潤。諸如雅生活服務等物企，通常不進行重資產運營業務，作為補償的不動產主要將用于出租或直接市場出售，在企業層面價值有限，但整體而言該類協議的簽訂仍有彌補物業企業部分損失的積極意義。

新大正布局水電業務，房企持續出售物業股權以回血

收并購角度，新大正于1月3日披露了對云南滄恒投資的收購計劃，交易對價7.88億元，收購標的屬于持股型公司，旗下直接或間接持有9家全資子公司，實際經營業務由云南瀾滄江實業開展，服務對象包括水電站、火電廠、風電場、光伏發電廠工業園區等，開展業務區域以云南省為主。

截止到2022年9月，標的公司總資產8.8億元，所有者權益1.5億元，負債水平在物業服務企業內屬較高水平。

本次收購的交易PE以2023年承諾的業績來看約為9.8倍，稍低于行業內平均收購對價。

從新大正自身角度來看，長期深耕非居公建物業領域，且近年來著力實行走出重慶戰略，本次云南物業服務資產的收購與戰略和主營業態相契合。另外，收購資產的盈利水平要高于新大正自身，本次收購除了顯著增厚應收利潤規模并推進全國化布局外，還有利于拉高整體盈利水平。

2月16日，中國奧園公告稱已與南粵星橋基金簽訂協議，擬以2.56億港元出售奧園健康29.9%股份。股權變更后，廣州國資基金南粵星橋將代替中國奧園成為奧園健康的最大股東，中國奧園持股比例將降至24.68%成為第二大股東。

以2022年利潤計算，本次出售市盈率約8.5倍，接近行業股權出售對價平均值；從奧園健康角度看，主要目的是替中國奧園回血，但客觀上能在一定程度上保留中國奧園物管項目供給的同時，獲取國資基金的平臺優勢和資源，并大幅增強獨立性和財務安全性。

1月11日，融僑集團公告出售融僑100%股權予福建簡而信生活服務，交易對價為32253萬元。融僑集團表示，對價款將用于保交房相關支出。本次交易出售對象目前尚不明朗，接盤方福建簡而信成立于2022年9月30日新成立，注冊資本7000萬元，是一家從事居民服務業的外資企業，冠鳴有限公司持有該公司100%的股權。

此外，融僑方面公告稱，該公司與融僑集團并非關聯方，不受同一方控制或重大影響，大概率也并非境內其他物業公司。

融僑物業為融僑集團旗下實際控制子公司，負責融僑集團開發項目的物業管理，目前項目分布于福建、上海等地，在管項目約150個，管理面積2000萬平方米。財務情況來看，2021年末總資產約為4.8億，負債4.6億，營收4.8億，凈利潤僅227萬元，負債率高，利潤率低，本次出售也是危機房企出售物企股權以回血的一個縮影。

值得一提的是，12月底，世茂服務宣布終止收購世茂股份物業服務業務資產。具體而言，這筆交易于1年前敲定，轉讓價格為16.54億元，市盈率約18倍，世茂服務公告表示是因為物業管理業務估值出現大幅下降，致交易無法履行所致。此次交易終止一定程度上可以看作是物企對關聯房企輸血的拒絕，節約的資金也有利于掌握收購的主動權。

恒大物業134億貸款抵押調查出爐，物企上市時機的不同把握

2月15日，恒大集團與恒大物業公告披露了關于后者134億存款被強制執行的調查結果，比去年7月所披露的更為詳盡。

具體而言，于2020年12月28日至2021年8月2日期間，恒大物業6家附屬公司通過8家銀行為36家作為被擔保方的第三方公司的融資貸款提供了質押，而這些第三方公司再將質押融資所得的資金透過多家通道公司劃轉至中國恒大。隨后，因質押擔保期限屆滿并觸發質權實現條件，共計134億元的質押存單被銀行強制執行。

恒大物業在調查公告中還表示該次事件反映了公司內控存在重大缺陷，包括審批流程中審批簽字均由恒大集團進行，物業方并未參與，以及印章檔案管理隱患等等，至于補償方案，主要通過恒大集團轉讓資產給恒大物業以抵銷相關款項。

1月20日，珠江股份公告稱進行資產置換，將地產開發板塊置出A股上市公司，并將物業服務和文旅運營板塊置入。資產置換后，珠江股份主營業務將變更為物業管理及文體運營。

珠江城市服務為廣州國資物企，最早于2021年6月赴港遞表，但并未成功上市，本次資產置換實際可以看作是珠江城市服務通過借殼上市登陸A股。

截至目前，珠江城市服務市值約為32億元。截止2020年底、2021年底及2022年8月止，在管面積分別為2580萬平方米、2730萬平方米、2680萬平方米，2022年管理規模和利潤都不增反減，整體質素也略遜于同為廣州國資物企的越秀服務。

被置入上市平臺資產的另一部分是文體板塊，業務主要為體育館管理服務跟體育館運營及配套服務。截至評估基準日簽約管理項目約20個，簽約建筑面積約為185萬平方米，與物業服務同屬輕資產業務并共同放在了A股上市平臺。

1月16日，據港交所網站披露，龍湖智創生活招股書狀態變更為“失效”。這并非龍湖智創生活招股書首次失效，在2022年1月7日首次提交招股書，并于7月7日失效，隨后再度遞交招股書并因期滿6個月再度失效。

龍湖物業是目前物業服務企業的龍頭之一，上市主體龍湖智創生活除物業管理外還包含龍湖商管板塊。截至2022年4月30日，龍湖智創生活合約面積約4.8億平方米，并為70個購物中心提供商業運營服務。

當下，物業服務上市浪潮實際已至尾聲，資本市場估值相比去年也回暖明顯，可以認為是上市的較好時機，目前內地規模較大的物業服務企業中，僅剩龍湖物業和金地物業尚未上市。

龍湖集團回應表示，龍湖智創生活申請資料仍在持續更新中，后續將根據市場情況靈活決策，把控上市節奏，但截至發稿，龍湖物業尚未重新遞表。

1月17日，潤華生活服務順利登陸港股，其是一家山東物業服務企業，管理面積約1776萬平方米，在管38個醫院項目，建筑面積300.9萬平方米，占總面積的16.8%；在管公共物業面積約852.7萬方，規模占比約50%，醫院物業服務利潤率水平通常較低，潤華物業2022H1醫院物業服務毛利率僅為16.3%。截至目前，潤華物業總市值3億港元，PE為5.9倍。

另外，1月16日，三度遞表并通過聆訊的眾安智慧生活再度宣布推遲上市，這是第二次過會后宣布延期上市，管理規模約1180萬平方米，該類蚊型物企在資本市場上的估值通常較低，這可能也是屢次擱置上市的原因之一。

數據來源：wind，觀點指數整理

二級市場方面，歷經此前數月的強勢反彈后，板塊整體回歸平穩，報告期內恒生物業服務及管理指數跌0.58%，報3259.1點，漲跌幅較大的個股包括越秀服務（漲43.88%）、濱江服務（漲29.37%）以及旭輝永升服務（跌27.08%等）等。

關鍵詞： 上市的時機 2023年1-2月物業服務發展報告