文/樂居財經楊宏彬

2022年，地產行業遭遇百年未有之變革，融資斷流、銷售下行、疫情反復，步入出清階段、進入至暗時刻。寒冬之下，沒有人能獨善其身。作為央企的中海，或多或少也遭遇寒氣侵襲。不過憑著企業的韌勁，其盈利水平依舊保持領先。

3月31日，中國海外發展（0688.HK)發布2022年全年業績。期內，中海實現收入1,803.2億元；股東應占溢利為232.6億元；剔除稅后投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益等影響后的股東應占溢利為244.2億元。

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得益于經營的穩健，中海2022年繼續保持高分紅，2022年度分紅派息金額達87.6億港元。數據顯示，自1992年上市以來，中海上市30年間累計派發現金股息1080億港元，是累計分紅派息最多的房地產企業。

展望未來，董事長顏建國結合市場形勢與公司業績，在業績會上傳達了中海的三個“信心”。

第一，宏觀經濟與房地產調控政策，營造了較好的外部環境，企業對房地產市場企穩回升有信心。第二，在向房地產新發展模式轉型的進程中，中海有信心在下半場繼續保持高質量發展。第三，行業轉折期中海夯實了基礎，積蓄了力量，強化了競爭優勢，有信心實現經營業績穩中求進。

銷售額進入前三，堅持主流城市戰略

2022年，房地產市場整體下行，而中海逆勢向前，為公司業績提供了強有力的保障。

期內中海實現合約銷售額2,947.6億元，對應銷售樓面面積為1,387萬平方米?？硕鸬慕y計數據顯示，中海的權益銷售額已經上升至行業第三。其中，中海在北京、天津、廣州、深圳、廈門、杭州、香港的銷售過百億，其中，北京一騎絕塵，銷售達493億元。

具體來看，北部大區是為中海銷售額貢獻最多的地區，期內銷售額達773.4億元，占比26.2%，其次是南部大區及東部大區，分別實現銷售額559.9億元及494.9億元，分別占比19.0%及16.8%。

同時，2022年中海繼續加強銷售回款，當中北京、廣州、深圳、杭州、廈門及天津銷售回款理想，各城市均超過100億元。

2023年一季度，市場企穩回升，一二線城市銷售復蘇明顯，中海的銷售增速表現亮眼，一季度銷售合約額達人民幣835億元，同比增長40%，增速大幅跑贏大市；一季度權益銷售780.3億元，升至行業第二，且距離第一的保利僅差不到20億元。

財報顯示，2022年末中海的預售樓款為1076.76億元，2023年可售貨值超7900億元。兩項數據均表明了中海的未來的增長潛能。

聚焦主流城市、主流地段，是中海長期以來的投資策略，2022年銷售的強勁增長亦是得益于此。期內，中海繼續將目光瞄準高能級城市的優質資產，優中選優。

在土地市場萎靡的2022年，中海逆勢掃貨，新增土地儲備40宗，購地金額1,107.2億元，新增貨值2,139.4億元。新增貨值中，北上廣深四個一線城市占據了48.1%。

除公開市場拿地外，中海還化身白衣騎士，通過收并購補充儲備，收購標的同樣是位于廣州、上海、成都等核心一線城市，并購投入106.6億元。中海表示，未來將繼續尋求并購機會。

優質的城市布局和貨量結構，將增厚中海的安全邊際，有望在市場回暖下助力業績快速上升。截止2022年末，中海土地儲備為4,389萬平方米，若加上聯營企業中海宏洋的土儲，中海系列公司的儲備將達到6,842萬平方米。

有如此的底氣，顏建國在業績會上公布2023年目標，“力爭銷售合約額增長20%”。

目前，發布業績的頭部房企中，中海釋放的增長目標最明確、最積極，讓資本市場振奮不已。31日中海公布”2023年銷售增長20%”的目標后，現場一眾投資機構開始沸騰，資本市場的振奮也直觀顯現在中海股價表現上，業績會當天中海股價走出“深V”反轉，4月3日開盤后股價再度大漲，截至收盤漲逾6.54%至20.2元，表明投資者高度看好中海于2023年迎來快速增長。

地產主業保持穩健的基礎上，中海的商業項目也有所突破。2022年，中海商業物業收入達52.6億元，在疫情影響之下同比增長1.8%。

期內，中海新增運營商業項目創高峰，新增15個運營商業項目，包括5個購物中心、1棟寫字樓、6家星級酒店、3棟長租公寓，新增商業運營建筑面積88萬平方米，為商業收入加速增長注入新的動能。

手持現金超千億，財務穩健

中海向來堅守審慎財務資金管理的原則，堅持以現金流管理為中心，嚴格控制各項費用，這亦是其能取得穩健發展的重要因素。

2022年全年，中海有效控制成本，精益管理效果顯著提升。期內錄得行政費用26億元，同比下降18%；分銷費用與行政費用合計占年收入的比例為3.6%，費效比行業領先。

截止2022年末，中海手持貨幣資金多達1103億元，是為數不多的有千億貨幣資金在手的房企。充足的貨幣資金也給予了中海更強的抗風險能力，也為其提供了抓住市場調整的機會。

同期內，中海的總借貸合共為2,703.9億元，包括銀行及其他借貸為1,655.6億元及擔保票據及公司債券為1,048.3億元。其中，一年內到期的借貸為393.6億元，占總借貸的14.6%，債務結構合理。

同時，中海還有576.8億元的銀行授信未動用，加上銀行存款，可動用資金合計達1,679.9遠遠超過一年到期的借款，短期內并無太多償債壓力。

截止2022年末，中海的三道紅線指標均符合監管要求，且凈負債率處于行業最低區間。事實上，得益于公司穩健審慎的財務策略，“三道紅線”的要求提出后，中海始終保持“綠檔”零踩線。

作為央企，中海的融資優勢在當下尤為突出。2022年全年，中海融資943.2億元，其中境內發行債券合共285億元。

值得一提的是，在境外融資環境嚴峻的情況下，中海于境外新簽合共人民幣200.4億元的貸款，其中在香港與12家銀行簽署港幣121.1億元的五年期銀團貸款，是本年度內房股金額最大的一筆銀團貸款。另外還有一筆1億英鎊可持續發展表現掛鉤俱樂部貸款，為中海境外首筆綠色融資。

境外融資的暢通，也說明國際市場對于中海財務穩健程度認可。2022年，中海融資成本僅為3.57%，處于行業最低區間。

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