今年以來，監管多番“喊話”對房地產金融保持監管高壓，對涉房信貸政策持續“打補丁”。不過，在大型商業銀行壓降房地產貸款集中度之時，也有部分地方中小銀行趁機攬客搶占市場，6月1日，在銀保監會舉行的新聞發布會上，銀保監會黨委委員、副主席梁濤，銀保監會統信部副主任劉忠瑞對房地產融資、貸款集中度新規實施情況、經營貸違規流入房地產整改等熱點問題一一作出回應。劉忠瑞表示，將對新增房地產貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控要求，合理控制房地產貸款增速。對限期整改不到位的，將進一步采取更加嚴厲的監管措施。

房地產貸款增速創8年來新低

在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，監管緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，遏制房地產金融泡沫，促進房地產市場平穩運行。

來自銀保監會公布的數據顯示，截至4月末，房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低。房地產信托余額和投向房地產的理財產品規模也都持續下降，房地產信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢，投向房地產非標資產的理財產品規模同比下降36%。

此外，銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降，相關業務規模同比下降26%，為連續15個月下降。

“同時，我們在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。”梁濤介紹稱，截至2021年4月末，銀行業發放的個人按揭貸款中，首套房占比為91.8%，同比上升0.8個百分點，投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

談及未來調控機制，梁濤強調稱，銀保監會將繼續保持房地產金融監管政策的連續性、穩定性，避免房價大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。同時，保持對違規業務的高壓態勢，防范化解好房地產業務風險，防止亂象回潮。繼續支持好住房租賃市場發展，提供更有針對性的金融產品和服務。加強與相關部門的工作協同，形成促進房地產市場平穩健康發展的合力，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。

集中度管理制度下地方中小銀行趁機搶份額

2020年12月26日，央行、銀保監會聯合印發了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)劃定房地產貸款“兩條紅線”，對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

在彼時的《通知》中，監管給地方銀行適度調整留出了空間，例如，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以通知第3檔、第4檔、第5檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。

如今，房貸集中度新規已運行半年之久，實施效果如何?從銀保監會披露的數據來看，截至今年4月末，銀行業金融機構房地產貸款集中度持續下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已經連續7個月下降，6家國有大型銀行全部實現集中度下降，其他各類銀行的集中度總體上也呈現了下降的趨勢。

但在大型銀行主動調整信貸投放方向之時，亦有部分中小銀行趁機攬客。劉忠瑞介紹稱，一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時機，爭搶房地產貸款市場份額，房地產貸款增速較快，房地產貸款集中度有所上升。

針對造成該現象的原因，光大銀行金融市場部分析師周茂華分析指出，中小銀行大舉介入房貸市場，需要從供求兩端找原因：首先是國內房地產貸款額度大、信用鎖定期限長、利率較高、銀行收入穩定，抵押品相對安全，房地產不良率低，銀行房貸風控管理成本低;其次是房地產在國民經濟和地方財政中仍發揮重要作用，市場相信地方政府在必要時還是會呵護樓市;最后是近年來國內房地產融資環境相對有所收緊，部分杠桿高、經營能力和現金流弱的中小房企融資需求旺盛。相對部分中小銀行的資產端業務，房地產貸款規模相對大，這就導致短期內部分中小銀行房貸集中度上升較快。

“銀保監會高度重視這一問題，對新增房地產貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控要求，合理控制房地產貸款增速。對限期整改不到位的，將進一步采取更加嚴厲的監管措施。”劉忠瑞說道。

經營貸自查不力將依法從嚴監管

為進一步圍堵資金漏洞，遏制房地產金融風險，一場針對違規經營貸流入樓市的監管風暴也越刮越猛。今年3月末，銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、央行辦公廳印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，通過加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強中介機構管理等，嚴防經營貸違規流入房地產。隨后各地銀保監局“重拳”出擊，會同當地住建部門和央行分支機構，組織開展機構自查、非現場篩查、現場檢查等工作，對經營貸規?？偭看?、增長快的機構重點進行核查。

劉忠瑞介紹稱，在排查中發現，一些企業和個人挪用經營貸手段多樣，通過各種方式規避監管要求。具體表現為，有的拆入資金全款買房后，申請經營貸款償還買房資金;有的借款人將個人經營性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉套現，以掩蓋買房的最終目的;有的編造交易背景、虛構貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸后資金管理不足。一些中介機構協助包裝貸款材料、提供過橋資金，協助借款人繞過銀行審批條件，可謂手段多樣，花樣翻新。

北京商報記者此前在調查過程中也發現，在北京地區一些貸款中介依舊打著“一條龍”包通過的旗號，為購房者“排憂解難”。但購房者需要支付居間費、墊資費、公司費、流水費等一系列收費套路，甚至有中介通過提供墊資的方式，引導購房者進行民間借貸。

劉忠瑞指出，下一步，銀保監會將會同住建部、央行密切關注政策執行效果和排查結果。對自查不力被監管查實、故意隱瞞問題或發現問題未及時處理問責的銀行、中介機構，將依法依規從嚴采取監管措施。對確認挪用經營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送征信系統，提高挪用貸款的違規成本。同時，總結工作經驗，完善長效機制，將防止經營貸違規流入房地產作為常態化監管工作。

在蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金看來，加大監管力度，從商業銀行微觀授信業務的層面加強管控是十分必要的。毫無疑問這種監管政策變化是自上而下的，近期更多的銀行開展對企業資質審核和標準提高、貸款用途行為納入征信等業務強相關的具體政策，這種從微觀出發的監管更具剛性，預計實施效果也更好。

陶金進一步指出，未來，除了加強監管和處罰力度、提升監管能力、編織更細密的監管網絡外，更多的還是需要依靠銀行業的監管體系，引導每家銀行嚴格落實貸前貸中和貸后的賬戶和資金風險管理，并對銀行違規行為予以更大力度的處罰，以提高違規成本。

記者 孟凡霞 宋亦桐