昔日以“野生”營銷著稱的石榴置業，搭上母公司IPO的大船。據港交所5月31日深夜披露信息，石榴投資集團有限公司(以下簡稱“石榴投資”， 石榴置業為石榴投資間接全資附屬公司)在港交所提交招股書。公開披露的企業財報之下，石榴投資2020年物業銷售成本激增、融資成本最高達11.5%等經營及財務情況，也被外界所關注。

去年物業銷售成本激增

據招股書，石榴投資總部位于北京，擁有逾12年住宅物業開發經驗，目前布局范圍包括京津冀城市群、長江三角洲地區、大灣區及成渝經濟圈。

招股書還顯示，石榴投資的收益主要來自于物業開發及銷售，2018年、2019年及2020年，該公司收入分別為99.37億元、80.31億元及122.65億元。

從收入構成來看，石榴投資和大部分房企類似，物業銷售收益仍是該公司整體收入的主要貢獻來源，過往三年占比均超過九成。

在利潤相關指標方面，2018年、2019年及2020年，石榴投資分別取得毛利33.19億元、26.88億元及28.1億元，整體毛利率分別為34.1%、34.1%及22.9%;同期，歸屬股東凈利潤15.88億元、6.96億元及11.31億元，對應凈利潤率分別為15.98%、8.66%及9.26%。

近年來，土地收購成本走高、物業銷售整體成本上漲，成為房地產行業的共識。在業內觀點看來，石榴投資毛利率及凈利率的下滑，也很大程度上于此相關。據招股書，2020年石榴投資的物業銷售成本同比接近翻倍，其中建筑成本占比42.7%，土地收購成本占比47.1%。

融資成本最高達11.5%

據克而瑞發布的《2020年中國房地產企業銷售TOP 200排行榜》，石榴置業以450.3億元的操盤金額，位列行業第69位;2020年，石榴置業的操盤面積為272.2萬平方米，排名行業第67位。

“近年來，石榴投資銷售規模保持著快速發展的趨勢，其銷售規模增長速度超過了部分房企。” 但同策研究院資深分析師肖云祥也指出，對于石榴投資這樣規模量級的房企而言，高增長往往伴隨著較高的資產負債率，特別是在當前行業“去杠桿”的調控背景下，“三道紅線”“土拍兩集中”等政策或將對公司規模增長速度形成抑制。

在調控趨嚴、行業集中度提升的復雜形勢下，近年來，中小房企的生存及發展空間被不斷壓縮。邁出上市第一步的石榴投資，自身的負債及及現金流情況也隨之被外界聚焦。

從負債角度來看，2018-2020年及2021年一季度，石榴投資的總借款分別為294.56億元、272.7億元、248.32億元及229.41億元?，F金流方面，截至2020年底，石榴投資的現金及現金等價物為49.86億元，經營活動所產生的現金流凈額約為20.7億元。

在房企“融資難”背景下，信托融資是石榴投資在常規銀行借款及公司債券融資外，助力企業規模擴張的一大重要融資手段。招股書顯示，截至3月底，石榴投資未償還信托融資總額為人民幣91.96億元。

不過從企業最新披露信息來看，石榴投資的融資成本在業內處于較高水平，最高達11.5%。招股書顯示，石榴投資在2021年3月31日后簽訂了一份總金額為8000萬元及利率為9%的銀行貸款作為借款，同時也簽訂了3份13.3億元的融資協議，年利率在7.1%-11.5%之間。

IPO前夜：更名及系列資本騰挪

石榴置業謀求上市的動作最早可以追溯到2016年，彼時其完成了股份制改造的工商變更登記手續。不過近年來，坊間一度流傳著石榴置業“不上市”的傳聞。

但實際上，進入2021年，石榴置業謀求上市的動作已經開始顯露征兆。

一方面，石榴置業在今年2月對公司名稱進行變更，將原“石榴置業集團股份有限公司”公司名稱變更為“石榴置業集團有限公司”;公司類型也由“其他股份有限公司(非上市)”變更為“有限責任公司(法人獨資)”。

另一方面，2021年上半年頻繁的資本騰挪，似乎也暗示了石榴置業意欲赴港上市。

知情人士也透露，自去年起，石榴方面大舉挖角營銷、土拓等團隊，獵頭挖角的理由都是“要上市”。

就現階段上市準備及投資者關心的融資成本等問題，石榴置業方面回應北京商報記者稱，“謝謝關注，一切以港交所披露信息為準”。

對于石榴投資的赴港IPO動作，知名地產分析師嚴躍進直言，對于這類中小房企而言，赴港IPO只是上市的第一步，后續能否被資本市場接受和青睞，還有待時間去驗證。

記者 盧揚 榮蕾