（原標題：中泰國際：地產政策有進一步發力空間 推薦7只港股）

財聯社4月20日訊（編輯 周新旸），中泰國際對中國地產下行對宏觀經濟的影響做出最新研究。

報告稱，地產業決定需求的核心變量已悄然生變，GDP 增長對房地產的依賴有所下降。

同時地產債違約率持續攀升，土地市場或面臨深度調整。

但是地產業穩健發展仍對守住不發生系統性風險的底線具有重要意義。中泰國際認為政策仍有進一步發力的空間。

他們看好優穩健房企及服務品牌較強的物管企業。

個股推薦：華潤置地(01109.HK)、旭輝控股集團(00884.HK)、建發國際集團(01908.HK)、寶龍地產(01238.HK)、碧桂園服務(06098.HK)、中海物業(02669.HK)、濱江服務(03316.HK)。

21日中資地產股走勢偏弱，整體板塊中僅有萬科企業(02202.HK)在發稿時報漲。

港股中資地產股表現來看，3月16日行業走勢下殺至年內低點，之后走出了一波反彈。只是近三個交易日，股價又有所下挫。

中資地產股近兩個月走勢圖

經濟對房地產投資的依賴程度邊際下降

作為投資中一大類的房地產投資，曾經是中國經濟快速增長的主要引擎之一。如果看房地產投資占 GDP 的比重，可以看到 2013 年達到峰值之后，整體呈下降態勢。

2014 年之后，伴隨著中央承認、且接受中國經濟增速換擋、進入 L 型增長階段以來，對于穩增長的需求已經大幅下降。

近年來，政府對房地產活動走弱的容忍度明顯提升。2021 年經調整房地產開發投資（剔除土地購置費）同比增長7.3%或7106億元至10.41萬億元人民幣，拉動名義GDP增長0.7%。

中國經濟面臨“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力沖擊。在悲觀/中性/樂觀情形下，中泰假設 2022 房地產開發投資完成額同比- 15.9%/- 7.4%/-4.3%，房地產開發投資將拉動名義 GDP - 0.9%/ - 0.4%/- 0.2%。

回顧 2013 年以來的數據，房地產開發投資增長對名義GDP 的拉動作用在-0.3% ~ 2.4%。

土地市場承壓 城投債風險上升需關注

2022 年土地市場加速降溫，房地產活動正步入新一輪下行周期，2022 年以來，土地市場正在加速降溫：1）1-2 月統計局口徑土地成交價款 369 億，同比下降 26.7%；2）1-2 月財政部口徑國有土地使用權出讓收入 7922 億元，同比下降 29.5%；3）1-3 月中指研究院 140 個主要城市土地成交總額 4215億元，同比下降 55.9%。

中泰認為，2022 年土地市場將面臨的雙重壓力：1）銷售下行抑制投資意愿。根據歷史數據，土地出讓金與商品房銷售額在同比增速上具備較高的相關性，且土地市場的降溫滯后于銷售 1-2 個季度；

2）債務危機顯著降低房企投資能力。觀察歷史數據，雖然民營房企在土地招怕掛市場的占比 18 年以來持續下降，然而仍是重要的構成部分。

根據中指研究院： 2021 年百強房企招拍掛&收并購排行榜中，看權益拿地金額，國企占比 65%，民企占比 35%。若出現大面積民營房企債務違約&重組，中泰預計至少將對 2022 年整體土地出讓產生額外的 15%的負面影響。

綜上，中泰預計 2022 年土地市場將面臨近年來最大壓力。

關注供需政策進一步放松

雖然房地產行業對宏觀經濟逆周期調節功能下降，但是其穩健發展仍對中國經濟守住不發生系統性風險的底線具有重大意義。

中泰認為房地產活動已多個月呈現顯著走弱態勢，若持續過長會導致金融風險產生，故政府政策有進一步發力和調整的空間，以降低地產商違約事件的溢出效應和避免房地產行業繼續大幅下行。

供給端政策方面，2021 年四季度以來政策持續修復，但是房企的流動性壓力未能得到顯著緩解，信用風險依然在暴露。中泰認為供給政策亦仍有進一步發力空間。

展望未來 3-6 個月，中泰認為三方面政策變化值得關注：1）預售資金監管政策的進一步優化，如適當提前監管資金釋放結點；2）通過收并購貸款等渠道，進一步推動央企及金融機構對出險房企的投資、項目收購；3）放寬土地出讓條件，包括付款周期、配建要求等，幫助企業恢復拿地能力。

目前內房股估值處于歷史低點，行業扔在探索新的發展模式。隨著行業的發展前景逐漸明晰，估值有望修復。

值得注意的是，在風險出清的過程中，房企間信用仍將持續分化，房地產行業相關資產價格將持續呈現較高波動率。

本次疫情和行業調整將進一步考驗房企資金實力及應對能力，中泰看好財務、戰略穩健、競爭力較強的房企，認為優質房企集中度有望上升。

關鍵詞： 地產政策